|  | Construire
un avenir La tête structure,
le coeur propulse Infolettre | Octobre 2026 |
|  Kevin Avgenikos Courtier immobilier résidentiel | | Mes observations du mois Bonjour, En septembre, une idée revient constamment dans chacune de mes lectures du marché : il y a plus de choix, mais ce choix ne rend pas chaque achat plus sage. Les propriétés à vendre sont plus nombreuses, les taux fixes remontent doucement et Montréal construit surtout pour la location. Les propriétés soignées se vendent rapidement, alors que celles nécessitant de l'amour restent sur le marché. Pour une famille, ce marché offre surtout du temps lorsque la stratégie est bien ficelée : celui de comparer et d'analyser, de marcher le secteur un matin de semaine, ou encore, le samedi après-midi. Voici ce qui a compté en septembre. Bonne lecture, et au plaisir d'en discuter. Kevin |
| | | L'essentiel du mois Trois choses à retenir | | 01 | Plus de choix, sans baisse de prix généralisée En août, la région de Montréal comptait 20 128 propriétés à vendre, soit 18 % de plus qu'il y a un an, et 13 % de ventes en moins. Les prix médians restent pourtant en hausse : 3 % pour l'unifamiliale, 4 % pour la copropriété et 2 % pour les plex. Le condo devient plus favorable aux acheteurs, alors qu'une bonne maison familiale bien située reste disputée. Le temps gagné sert surtout à mieux comparer et à mieux inspecter. Source : APCIQ, statistiques d'août 2026 |
| | 02 | Montréal construit, mais surtout pour la location Au premier semestre, 86 % des mises en chantier de la région étaient destinées à la location, un record. Les copropriétés neuves peuvent coûter jusqu'à 40 % de plus qu'une unité comparable en revente, et le rapport coût-revenu est passé de 34 % en 2019 à 48 %, un sommet depuis les années 1990. Pour une famille, la revente offre souvent une meilleure valeur, et louer encore quelque temps peut être une décision parfaitement rationnelle. Source : SCHL, Rapport sur l'offre de logements, automne 2026 |
| | 03 | Les taux fixes remontent, même sans la Banque du Canada La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 2 septembre. Pourtant, le meilleur taux fixe de cinq ans recensé par Ratehub est passé d'environ 4,09 % au début du mois à 4,34 % le 29 septembre, porté par les rendements obligataires. Sur une hypothèque de 500 000 $ amortie sur 25 ans, c'est environ 70 $ de plus par mois. Si votre projet est actif, un maintien de taux vous protège mieux qu'une prédiction. Prochaine décision de la Banque : le 28 octobre. Source : Banque du Canada | Ratehub |
| | Les chiffres qui comptent | +18 % Propriétés à vendre dans la région de Montréal, par rapport à l'an dernier | 42 jours Délai de vente moyen d'une unifamiliale, région de Montréal | 4,34 % Meilleur taux fixe de 5 ans indicatif, au 29 septembre |
| | Sources : APCIQ, données d'août 2026. Ratehub, 29 septembre 2026. Taux indicatifs, à confirmer selon chaque dossier. |
| Conseil pour les familles Avant de célébrer un rabais, chiffrez la plomberie Selon la SCHL, les coûts de construction résidentielle ont grimpé de 74 % depuis 2019 dans les grands marchés canadiens. Depuis la fin de 2024, la plomberie a encore pris 14 %, et le chauffage, la ventilation et la climatisation, 13 %. Une maison à rénover n'est donc avantageuse que si ces travaux sont chiffrés avant l'offre, par de vraies soumissions, et qu'il vous reste une réserve après l'achat. Source : SCHL, 24 septembre 2026 |
| La méthode Construire un avenir D'après un cas réel : la méthode d'analyse « Construire un avenir » Une famille tombe sous le charme d'un cottage de la Rive-Sud affiché à 1 449 000 $. Avant de parler d'offre, une question : combien vaut réellement cette maison sur le marché, et combien vaut-elle pour eux ? Voici comment je m'y prends, en quatre étapes. Inspiré d'un dossier réel. Pour protéger la confidentialité, la propriété et les montants ont été modifiés ; les données de marché sont réelles. | | 1 | Lire le marché du bon segment Dans Candiac et La Prairie, le prix médian de l'unifamiliale atteint 798 000 $ sur douze mois, 7 % de plus qu'un an plus tôt. Mais une maison à près de 1,5 M$ ne joue pas dans le même marché que la maison médiane. Le bon indicateur ici, ce sont les mois d'inventaire : le temps qu'il faudrait pour vendre toutes les propriétés affichées au rythme actuel. |
| | Mois d'inventaire, région de Roussillon, T2 2026 | | Maisons de 400 k$ à 1 M$ | | | Maisons de 1,2 M$ et plus | | | Plus de deux fois plus de choix dans le haut de gamme. Au Québec, on parle généralement d'un marché équilibré entre 8 et 10 mois. Ce segment s'en approche : l'acheteur a une vraie marge de négociation. | | Sources : baromètre résidentiel de l'APCIQ et données Centris, T2 2026. |
| | 2 | Choisir les comparables, puis les lire Cinq ventes récentes du même secteur, de la même génération et de la même taille. Toutes ne pèsent pas autant : certaines encadrent la valeur, d'autres servent de plafond. |
| | Vente | Prix vendu | Lecture | | A | 1 385 000 $ | Plus récente, finitions haut de gamme. Le plafond naturel. | | B | 1 360 000 $ | Terrain plus grand, piscine. | | C | 1 340 000 $ | Même génération, cuisine rénovée. Le point de départ le plus solide. | | D | 1 315 000 $ | Une chambre de moins, terrain plus petit. | | E | 1 290 000 $ | Même génération, travaux à prévoir. | | Prix médian des cinq ventes : 1 340 000 $. Aucune n'a été vendue au-delà de 1 385 000 $. |
| | 3 | Ajuster pour ce qui se voit, et pour ce qui ne se voit pas Notre cottage a des atouts réels : cinq chambres, un garage double et un grand terrain. Il a aussi ses limites : une cuisine d'origine, une fenestration à remplacer d'ici quelques années et des systèmes mécaniques à faire inspecter. Chaque élément déplace la valeur, vers le haut ou vers le bas, par rapport aux ventes A à E. |
| | Prix demandé 1 449 000 $ | Valeur marchande 1,33 à 1,37 M$ | Écart ≈ 100 000 $ |
| Le point central se situe autour de 1 350 000 $, soit environ 100 000 $ sous le prix demandé. Ça ne veut pas dire que la famille ne doit pas acheter. Ça veut dire que tout montant payé au-delà de la valeur marchande devient une prime personnelle : un choix conscient, pour une maison qui correspond à leur vie, et non un prix dicté par l'émotion d'une visite. | Une propriété peut valoir davantage pour une famille précise que pour le marché. L'important est de connaître exactement la différence avant de décider de la payer. |
| | À lire sur le blogue |  | Construire plus ne veut pas toujours dire mieux loger les familles Une ville peut construire davantage et laisser encore trop peu de choix aux familles. Coût total, horizon de détention, valeur d'usage du quartier : ce que les mises en chantier ne mesurent pas. Lire l'article |
|  | Pourquoi Dollard-des-Ormeaux a été inondé cet été, et comment vérifier si votre secteur est vulnérable Le 20 juin, une pluie torrentielle a inondé plus de 70 rues. Pourquoi ce secteur est vulnérable, et comment vérifier si une propriété qui vous intéresse l'est aussi. Lire l'article |
|  | Rentrée scolaire : comment aider un enfant à se familiariser avec un nouveau quartier et une nouvelle école Ce que dix ans en milieu scolaire, comme enseignant puis comme directeur d'école, m'ont appris sur la façon d'aider un enfant à s'approprier son nouveau milieu. Lire l'article |
|  Photo : Ashoola, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons | Quartier en vedette Rosemont La promenade Masson un samedi matin, les ruelles vertes et le parc Maisonneuve au bout de la rue. Rosemont attire les familles qui veulent la vie de quartier sans renoncer à l'espace. Voici ce que disent les dernières données de l'APCIQ pour le secteur. | Rosemont, 2e trimestre 2026 | | Type | Prix médian | Sur un an | Délai moyen | | Unifamiliale | 1 138 000 $ | +10 % | 41 jours | | Copropriété | 560 000 $ | +2 % | 29 jours | | Plex (2 à 5 log.) | 1 003 251 $ | +6 % | 43 jours | | Source : baromètre résidentiel de l'APCIQ par le système Centris, secteur Rosemont, 2e trimestre 2026. Variations par rapport au 2e trimestre 2025. |
En copropriété, l'offre a bondi : 30 % plus d'inscriptions en vigueur qu'il y a un an. Pourtant, les condos se vendent encore en 29 jours en moyenne, et la tranche de 420 000 $ à 690 000 $ reste un marché de vendeur, avec 3,3 mois d'inventaire. Du côté de l'unifamiliale, le prix médian a progressé de 46 % en cinq ans. Mon conseil Plus d'inscriptions ne veut pas dire plus de rabais partout. À Rosemont, la marge de négociation se trouve surtout dans les propriétés affichées depuis plus de 45 jours. Pour les autres, un prix plafond fixé avant la visite vaut mieux qu'une offre improvisée. |
À faire en famille en octobre | Tout octobre | Frissons d'Halloween
Jardin botanique, parc Maisonneuve | | Jusqu'au 1er nov. | Jardins de lumière, en soirée
Jardin botanique, parc Maisonneuve | | 24 et 25 oct. | Massonloween, 22e édition
Promenade Masson |
Sources : Promenade Masson, Tourisme Montréal. Horaires à confirmer avant de vous déplacer. Découvrir le quartier | Votre prochain chapitre commence par une conversation Trente minutes pour parler de votre projet, de vos priorités et du quartier qui vous ressemble. |
|  Construire un avenir Kevin Avgenikos, courtier immobilier résidentiel
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