 | Construire
un avenir La tête structure,
le coeur propulse Infolettre | Novembre 2026 |
|  Kevin Avgenikos Courtier immobilier résidentiel | | Mes observations du mois Bonjour, Les manchettes l'annoncent : Montréal bascule vers un marché d'acheteurs. C'est vrai pour une partie du marché, mais Montréal n'est pas un bloc. Pointe-aux-Trembles n'est pas Kirkland, et un condo ne se négocie pas comme un plex. C'est pour lire ces nuances que je suis tellement heureux de dévoiler ce mois-ci l'indice Construire un Avenir (CUA). Bâti sur plus de 50 000 ventes de l'île depuis 2008, il donne chaque mois, par type de propriété et par secteur, un score de négociation sur 100, accompagné de la pression du marché et des expirations. Bonne lecture, et au plaisir d'en discuter. Kevin |
| | | L'analyse du mois Rosemont résiste, mais pour combien de temps ? Une analyse de l'indice Construire un Avenir (CUA) Cet été, le marché de la copropriété sur l'île de Montréal a changé de camp. Les acheteurs ont repris la main. Rosemont, lui, tient encore… Pourquoi, et est-ce soutenable ? | | L'essentiel du mois Trois choses à retenir | | 01 | Le trimestre, type par type : un marché qui ne bouge pas d'un bloc Au troisième trimestre, la région de Montréal a enregistré 9 265 ventes, 12 % de moins qu'un an plus tôt, et les prix médians progressent encore doucement, de 2 à 3 % selon le type de propriété. Mais chacun vit son propre marché : sur l'île, l'APCIQ situe la copropriété à la frontière entre l'équilibre et l'avantage des acheteurs, alors qu'en unifamiliale, les vendeurs gardent l'avantage dans tous les grands secteurs. Si vous cherchez un condo, le temps joue davantage pour vous qu'il y a un an : il sert d'abord à bien lire la copropriété. Source : APCIQ, statistiques du 3e trimestre 2026 |
| | 02 | La Banque du Canada relève son taux : ce que ça change pour vous Le 28 octobre, la Banque du Canada a relevé son taux directeur d'un quart de point, à 2,5 %, pour freiner une inflation plus persistante que prévu. Les taux variables suivent directement ; les taux fixes, eux, dépendent surtout des rendements obligataires. Sur une hypothèque de 500 000 $ amortie sur 25 ans, un quart de point, c'est environ 70 $ par mois. Si ce montant suffit à faire basculer votre projet, c'est la marge qu'il faut revoir, pas le calendrier. Source : Banque du Canada, 28 octobre 2026 |
| | 03 | Quartier Molson : une école prévue n'est pas encore une école Le 14 octobre, la construction de la première tour du Quartier Molson a été lancée : 383 logements locatifs d'ici l'été 2028, dont seulement 11 de trois chambres. Un espace est réservé à une école primaire, mais sa construction dépend encore du ministère de l'Éducation. C'est une belle nouvelle. Mais quand j'accompagne une famille, je sépare toujours ce qui existe aujourd'hui, ce qui est confirmé et ce qui est seulement projeté. Parce que vos enfants, eux, grandissent maintenant. Source : Métro, 14 octobre 2026 |
|  | Quartier en vedette Villeray Les moyennes ci-dessous couvrent tout l'arrondissement. Quartier par quartier, l'indice CUA raconte une autre histoire : à Villeray, la copropriété est passée du côté des acheteurs, alors que le plex reste nettement favorable aux vendeurs. Je vous explique pourquoi sur mon site. | Villeray/Saint-Michel/Parc-Extension, 12 derniers mois | | Type | Prix médian | Sur un an | Délai moyen | | Unifamiliale | 727 450 $ | +7 % | 36 jours | | Copropriété | 473 750 $ | 0 % | 38 jours | | Plex (2 à 5 log.) | 855 750 $ | +7 % | 50 jours | | Source : baromètre résidentiel de l'APCIQ par le système Centris, tout l'arrondissement, 12 derniers mois au 3e trimestre 2026, comparés aux 12 mois précédents. |
Le parc Jarry, le marché Jean-Talon à quelques rues et des ruelles où les enfants jouent après l'école : Villeray attire les familles qui veulent la vie de quartier à deux pas du métro. À faire en famille en novembre | 8 nov., 14 h | Furioso Canzona, Théâtre de l'Œil
Théâtre jeune public, gratuit avec billet. Maison de la culture Claude-Léveillée | | 14 nov., 10 h 30 | Heure du conte
Bibliothèque Le Prévost | | 22 nov., 14 h | Club LEGO, créations en famille
Bibliothèque Le Prévost |
Sources : Ville de Montréal, maison de la culture Claude-Léveillée, Bibliothèque Le Prévost. Horaires à confirmer avant de vous déplacer. | | | | Les chiffres qui comptent | +16 % Maisons unifamiliales à vendre dans la région de Montréal, comparé à l'été 2025 | 40 jours Pour vendre une unifamiliale : à peine un jour de plus qu'il y a un an, malgré ce choix accru | 2,5 % Taux directeur de la Banque du Canada, relevé d'un quart de point le 28 octobre |
| | Sources : APCIQ, statistiques du 3e trimestre 2026, région de Montréal. Banque du Canada, 28 octobre 2026. |
| Conseil pour les familles Du condo à la maison : l'ordre des opérations a changé Au troisième trimestre, il fallait en moyenne 61 jours pour vendre un condo dans la région de Montréal, contre 40 pour une unifamiliale. Quand on passe de l'un à l'autre, on vend dans un marché plus lent et on achète dans un marché qui reste rapide, et une offre conditionnelle à la vente du condo pèse peu face à un acheteur sans condition. Trois chemins s'offrent alors. Vendre d'abord, avec un financement relais validé à l'avance, puis chercher la maison avec une offre solide. Accepter un prix plus incisif pour vendre vite : quelques mois de double hypothèque, de taxes et de frais de copropriété coûtent souvent plus cher qu'un prix bien calibré dès le départ. Ou garder le condo et le louer, après avoir vérifié la déclaration de copropriété, la fiscalité et l'effet d'un bail sur une revente future. Il n'y a pas une bonne réponse, il y a la vôtre, et c'est le genre de décision qui se prend chiffres en main. Source : APCIQ, statistiques du 3e trimestre 2026, région de Montréal |
| La méthode Construire un avenir D'après un cas réel : le duplex que nous avons laissé passer Une famille veut un duplex dans Mercier-Hochelaga-Maisonneuve : habiter le rez-de-chaussée, louer l'étage. Un duplex jumelé avec garage est affiché à 899 000 $. Combien vaut-il vraiment, et jusqu'où aller sans sortir du plan de match ? Inspiré d'un dossier réel. Pour protéger la confidentialité, la propriété et les montants ont été modifiés ; les données de marché sont réelles. | | 1 | Lire le marché du bon segment Dans le secteur, le prix médian des plex stagne (800 000 $, +1 %), les ventes reculent de 24 % et les plex mettent plus de temps à se vendre. |
| | Délai moyen de vente, plex de 2 à 5 logements | | Mercier/Hochelaga-Maisonneuve, 3e trimestre 2026 | | | Moyenne des 12 derniers mois | | | Le temps joue pour l'acheteur. | | Sources : baromètre résidentiel de l'APCIQ par le système Centris, 3e trimestre 2026 ; données Centris pour les duplex du quartier Mercier. |
| | 2 | Choisir les comparables Cinq ventes récentes de duplex du même quartier. |
| | Vente | Prix vendu | Lecture | | A | 985 000 $ | Rénové, garantie légale : repère haut | | B | 920 000 $ | Isolé, grand terrain : repère haut | | C | 835 000 $ | Trois chambres, rénové : le plus solide | | D | 770 000 $ | En rangée, sans garage | | E | 665 000 $ | Jumelé avec garage, intérieurs datés | | Médiane : 835 000 $. |
| | 3 | Ajuster Notre duplex a des atouts : jumelé, avec garage. Mais deux de ses trois chambres sont au sous-sol, il se vend sans garantie légale et ses revenus ne sont pas documentés. Une fois les comparables ajustés, la valeur se situe autour de 860 000 $. |
| | Prix demandé 899 000 $ | Valeur estimée ≈ 860 000 $ | Notre plafond 870 000 $ |
| Le vendeur n'a cédé que 10 000 $, ce qui le laissait au-dessus du plafond fixé avant la négociation : nous nous sommes retirés. Mes clients ont depuis fait une offre sur une propriété qui respecte leur plan de match. | Une propriété peut valoir davantage pour une famille précise que pour le marché. L'important est de connaître exactement la différence avant de décider de la payer. |
| | À lire sur le blogue |  | Pourquoi l'Indice Construire un avenir (CUA) est une donnée importante à comprendre Les prix médians disent ce qui s'est vendu, pas qui avait l'avantage au moment de négocier. Ce que mesure l'indice, comment le lire et pourquoi il ne mélange jamais les unifamiliales, les copropriétés et les plex. |
|  | Pourquoi autant de propriétés ne se vendent pas à Montréal en ce moment Comme le duplex de notre cas du mois, bien des propriétés restent affichées cet automne. Trois raisons pour lesquelles elles ne trouvent pas preneur, et comment un vendeur peut corriger le tir. |
| Votre prochain chapitre commence par une conversation Trente minutes pour parler de votre projet, de vos priorités et du quartier qui vous ressemble. |
|  Construire un avenir Kevin Avgenikos, courtier immobilier résidentiel
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