Construire plus ne veut pas toujours dire mieux loger les familles
Une ville peut construire davantage et laisser encore trop peu de choix aux familles.
Depuis quelques années, on mesure la santé du marché résidentiel montréalais à coups de mises en chantier. Le chiffre est facile à comparer d'un mois à l'autre, il fait de bons titres et il rassure. Il est utile, je ne dis pas le contraire. Mais lorsque je rencontre des couples et des familles qui cherchent à s'établir, je constate que ce chiffre répond rarement à leur vraie question : où pouvons-nous vivre confortablement, et y rester?
Ce que le chiffre dit, et ce qu'il ne dit pas
Les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) le confirment : la région de Montréal a beaucoup construit en 2025. On y a compté 27 777 mises en chantier, soit 58 % de plus qu'en 2024, où l'on en dénombrait 17 570. Mais la composition de ce total est révélatrice. Environ 95 % de ces logements étaient des unités multiples, et seulement 1 347 étaient des maisons individuelles, soit moins de 5 % de l'ensemble.
Le portrait est similaire du côté du locatif. Dans son rapport du printemps 2026, la SCHL indique que la construction locative domine à Montréal et a représenté plus de 80 % des mises en chantier de 2025, alors que les mises en chantier de copropriétés sont tombées à un creux record. Son rapport de l'automne 2025 précisait déjà que le locatif comptait pour 92 % des mises en chantier d'appartements dans la région au premier semestre de 2025, contre une moyenne de 68 % sur dix ans. À l'échelle du Québec, 2025 a d'ailleurs été une année record pour la construction locative depuis que la SCHL compile ces données selon le marché visé, soit depuis 1990.
La tendance se poursuit en 2026. Selon les données d'août rapportées par Québec habitation, les mises en chantier d'appartements ont progressé de 32 % sur un an au Québec, alors que celles des maisons individuelles ont reculé de 2 %. L'APCHQ soulignait pour sa part que cette hausse ne devait pas faire oublier les défis d'accès à la propriété, puisque les coûts de construction, les délais réglementaires et les conditions de financement rendent plusieurs projets difficiles à réaliser.
Ces constats ne sont ni bons ni mauvais en soi. Ils rappellent simplement qu'un total, aussi impressionnant soit-il, cache une composition. Et c'est la composition qui décide si une famille de quatre personnes trouvera un logement qui lui convient.
L'offre totale n'est pas l'offre adaptée
Une famille ne cherche pas une unité, elle cherche un ensemble de conditions. Une superficie qui permet à chacun d'avoir son espace, un nombre de chambres qui tient compte des enfants et parfois d'un bureau à la maison, une école accessible, un parc où les enfants peuvent jouer sans avoir à traverser une grande artère, un accès au transport pour ne pas dépendre de deux voitures. Chaque critère retire des logements de la liste.
Sur mille logements neufs, combien restent-ils lorsqu'on applique tous ces filtres? La réponse est parfois beaucoup plus petite qu'on le croit, et c'est ce qui explique qu'une ville puisse construire beaucoup tout en offrant peu de choix aux familles. Les formes intermédiaires, comme les plex, les maisons en rangée et les petits immeubles, sont souvent mieux adaptées aux familles que d'autres typologies, mais elles ne représentent qu'une partie de ce qui se construit.
Le coût total plutôt que le prix d'achat
Le prix affiché sur une fiche est un point de départ, pas une conclusion. Ce qui compte pour un budget familial, c'est le coût mensuel réel : le versement hypothécaire, les taxes municipales et scolaires, l'assurance, l'énergie, l'entretien, les frais de copropriété et la contribution au fonds de prévoyance le cas échéant, le stationnement, sans oublier le transport et la garde des enfants qui découlent de l'emplacement.
Deux propriétés vendues au même prix peuvent donc peser très différemment sur un budget. À cela s'ajoutent les frais d'acquisition, comme les droits de mutation, les honoraires du notaire et le déménagement. Je suggère toujours à mes clients de faire l'exercice sur douze mois complets plutôt que de comparer des prix d'achat.
L'horizon de détention change la réponse
Un logement parfait pour deux ans peut être un mauvais choix pour dix. Plus on prévoit rester longtemps, plus les frais d'acquisition s'étalent et plus la capacité du logement à évoluer avec la famille devient importante : une chambre de plus, un espace de rangement, un cadre qui reste adapté quand les enfants grandissent et changent d'école.
La question à se poser est simple, mais elle est rarement posée assez tôt : où serons-nous dans cinq ans, et ce logement sera-t-il encore le bon? Un projet neuf très bien situé peut convenir à un couple qui prévoit rester quelques années, sans nécessairement convenir à une famille qui souhaite s'enraciner.
La valeur d'usage du quartier
C'est ici que mon travail rejoint ma conviction de fond : choisir un quartier est une décision qui structure la vie, pas seulement une transaction. La valeur d'usage d'un quartier, c'est ce qu'il apporte concrètement au quotidien : le temps de trajet vers le travail, l'école que l'on rejoint à pied, la ruelle où les enfants jouent, les commerces à proximité, le sentiment d'appartenir à une communauté.
Que l'on regarde La Petite-Patrie, Villeray, Ahuntsic, le Sud-Ouest ou l'Ouest-de-l'Île, la même logique s'applique. Un quartier qui répond bien à votre vie de tous les jours peut valoir davantage pour vous qu'un logement plus spacieux ailleurs, et l'inverse est tout aussi vrai selon votre situation.
Louer ou choisir un autre secteur : deux options légitimes
Dans un marché où la construction neuve est largement locative, louer n'a rien d'un échec. Pour certaines familles, c'est une étape sensée : le temps de préciser un projet, de consolider une mise de fonds, de tester un quartier avant de s'y engager. Choisir un autre secteur, plus éloigné ou moins convoité, est également une décision raisonnable lorsqu'elle est prise en connaissance de cause et non par défaut.
Ce qui compte, c'est d'avoir vraiment comparé les options. Le pire scénario n'est pas de louer ou d'acheter ailleurs, c'est d'acheter le premier logement disponible parce que le choix semblait mince, sans avoir mesuré ce que l'on sacrifiait.
Ce que je conseille
Avant de regarder des annonces, écrivez ce dont votre famille a réellement besoin pour les cinq à dix prochaines années : l'espace, l'école, les déplacements, le budget mensuel tout compris. Comparez ensuite les logements à cette grille plutôt qu'à leur seul prix. Et gardez ouvertes les deux autres portes, la location et un autre secteur, jusqu'à ce que vous ayez une raison claire de les fermer.
Si vous souhaitez faire cet exercice avec quelqu'un qui connaît bien les quartiers de Montréal et de l'Ouest-de-l'Île, vous pouvez prendre rendez-vous ici.
