Pourquoi autant de propriétés ne se vendent pas à Montréal en ce moment

5 oct.

Votre propriété est en vente depuis des semaines, les visites se font rares et les offres ne viennent pas. Vous n'êtes pas seul dans cette situation. À Montréal, l'automne 2026 confirme un changement de marché que plusieurs vendeurs n'ont pas encore intégré à leur stratégie.

La bonne nouvelle, c'est qu'une propriété qui ne se vend pas n'est presque jamais une propriété invendable. Dans la grande majorité des cas, le problème tient à trois choses qui se corrigent : le prix de départ, la préparation et la mise en marché.

Ce que disent les chiffres de septembre

Le marché montréalais compte aujourd'hui beaucoup plus de propriétés à vendre que d'acheteurs prêts à conclure. Selon les statistiques Centris de l'APCIQ, l'île de Montréal a enregistré 1 104 ventes en septembre 2026, un recul de 14 % en un an. Pendant ce temps, le nombre de propriétés à vendre a grimpé de 15 %, pour atteindre 11 196 inscriptions en vigueur.

Ce déséquilibre se voit dans les délais de vente. Une copropriété a mis en moyenne 73 jours à trouver preneur en septembre, contre 54 jours un an plus tôt. Concrètement, un acheteur qui magasine en ce moment a le choix, il prend son temps et il compare.

Les prix ont suivi. Le prix médian d'une maison unifamiliale sur l'île s'établit à 779 000 $, en baisse de 4 % sur un an, et celui de la copropriété recule légèrement à 476 500 $. Un vendeur qui fixe son prix selon les ventes de l'an dernier vise donc un niveau que les acheteurs ne paient plus.

Première raison : un prix fixé selon le marché d'hier

La cause la plus fréquente d'une inscription qui expire est un prix de départ trop élevé. Plusieurs vendeurs s'appuient encore sur les ventes du voisinage d'il y a un ou deux ans, une période où les surenchères étaient courantes. Ce repère n'est plus valable.

Le prix demandé joue un rôle de filtre. Les acheteurs effectuent leurs recherches par tranches de prix sur Centris. Une propriété affichée au-dessus de sa valeur réelle se retrouve comparée à des maisons plus grandes ou mieux situées, et elle perd ce duel.

Les premières semaines sont déterminantes. C'est à ce moment que l'inscription suscite le plus d'intérêt. Une propriété qui reste longtemps affichée finit par éveiller la méfiance des acheteurs, qui se demandent ce qui cloche. Les baisses de prix successives qui suivent ramènent souvent le vendeur sous le prix qu'il aurait pu obtenir avec un positionnement juste dès le départ.

Deuxième raison : une préparation qui ne résiste pas à la comparaison

Dans un marché de vendeurs, les acheteurs fermaient les yeux sur une salle de bain démodée ou une toiture à refaire. Ce n'est plus le cas. Avec plus de choix, ils retiennent les propriétés qui leur demandent le moins d'efforts et d'imprévus.

La préparation ne signifie pas de grands travaux. Elle commence par un désencombrement sérieux, des réparations mineures réglées avant l'inscription et des pièces qui permettent aux acheteurs de se projeter. Pour une jeune famille, une chambre d'enfant bien définie ou un espace de télétravail clairement aménagé parle davantage qu'une rénovation coûteuse.

La transparence fait aussi partie de la préparation. Une déclaration du vendeur complète, des factures de travaux à jour et, dans certains cas, une inspection prévente rassurent l'acheteur. Un acheteur rassuré négocie moins durement et maintient plus souvent son offre jusqu'à la fin.

Troisième raison : une mise en marché qui ne parle pas au bon acheteur

Une fiche Centris avec quelques photos prises au cellulaire et une description générique ne suffit plus. L'acheteur d'aujourd'hui fait son premier tri en ligne, en quelques secondes. Si les photos ne donnent pas envie, la visite n'aura jamais lieu.

Une mise en marché efficace commence par une question simple : qui va acheter cette propriété ? Un cinq et demie près d'une école primaire et d'un parc ne se présente pas comme un condo de centre-ville. Pour une famille, la proximité de l'école, le trajet vers le CPE, la vie de quartier et la sécurité des rues comptent autant que le nombre de pieds carrés.

C'est aussi ce qui distingue souvent une vente accompagnée d'une vente sans courtier. Le vendeur qui procède seul connaît sa maison mieux que quiconque, mais il n'a pas toujours le recul ni les données de secteur pour la positionner face à la concurrence du moment.

Chaque quartier a son propre rythme

Parler du marché montréalais comme d'un seul bloc est trompeur. En septembre 2026, un condo se vendait en médiane en 34 jours sur le Plateau-Mont-Royal et en 39 jours à Verdun. Dans le Sud-Ouest, il en fallait 84, et à Ville-Marie, 103.

Pour un vendeur, cet écart change tout. Le prix, le calendrier et la stratégie de négociation doivent s'appuyer sur ce qui se passe dans votre secteur, pour votre type de propriété, et non sur une moyenne régionale. Un vendeur du Plateau et un vendeur de Ville-Marie n'ont pas le même marché, même s'ils lisent les mêmes manchettes.

Vendre dans un marché qui a changé

Un marché favorable aux acheteurs ne condamne pas les vendeurs. Il récompense ceux qui arrivent préparés, avec un prix juste dès le premier jour et une présentation pensée pour l'acheteur qui leur correspond. Les propriétés bien positionnées continuent de se vendre, y compris en ce moment.

Si votre inscription a expiré, ou si vous envisagez de vendre dans les prochains mois, prenons le temps d'analyser votre secteur ensemble. Je vous présenterai les ventes comparables récentes, la concurrence actuelle et une stratégie adaptée à votre projet. La tête structure, le coeur propulse.

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