Cet été, le marché de la copropriété sur l'île de Montréal a changé de camp. Les acheteurs ont repris la main. Cependant, Rosemont tient encore… Pourquoi, et est-ce soutenable ?
Au 3e trimestre 2026, l'indice Construire un Avenir (CUA) de la copropriété raconte deux histoires différentes.
Île de Montréal : indice CUA 39/100. Les acheteurs sont avantagés. Il y a un an, l'indice était à 49, en rapport de force partagé.
Rosemont : indice CUA 62/100. Les vendeurs sont avantagés. Il y a un an, l'indice était à 71, dans la même zone. Sans changement net.
L'indice se lit sur 100 : sous 40, les acheteurs ont l'avantage à la table de négociation ; à partir de 60, ce sont les vendeurs ; entre les deux, le rapport de force est partagé. Pour repère, le marché de 2015 vaut 25 et celui de 2021, 75. Deux autres lectures l'accompagnent : la pression, soit le nombre de ventes pour 100 nouvelles inscriptions, et les expirations, soit la part des inscriptions qui prennent fin sans vente.
L'île a changé de camp
À 39, l'île est tout juste sous la barre de 40. Mais le recul depuis l'an dernier est net : l'écart dépasse la marge de variation normale. Et il se voit à la table de négociation. Seulement 10 % des copropriétés vendues sur l'île sont parties au-dessus du prix demandé d'origine, contre 14 % l'an dernier. À l'inverse, 41 % se sont vendues nettement sous le prix demandé d'origine, à moins de 95 %, contre 33 % un an plus tôt.
Les deux autres lectures de l'indice vont dans le même sens. La pression est passée de 44 à 38 ventes pour 100 nouvelles inscriptions, sous le seuil de 40 qui marque l'avantage des acheteurs. Et parmi les inscriptions qui ont pris fin au trimestre, 51 % ont expiré sans vente, contre 41 % l'an dernier.
Le baromètre de l'APCIQ trace le même portrait. Sur l'île, une copropriété reste en moyenne 68 jours sur le marché, 14 de plus que l'an dernier. Les ventes reculent de 15 % et les inscriptions en vigueur augmentent de 14 %.
Rosemont tient encore
Rosemont-La Petite-Patrie fait bande à part. Son indice de 62 est le plus haut indice de copropriété de l'île, calculé sur 123 ventes.
Le recul de 9 points depuis l'an dernier peut sembler important. Pourtant, l'écart reste dans la marge de variation normale pour un secteur de cette taille. Autrement dit, rien ne permet encore d'affirmer que le rapport de force a basculé.
Concrètement, 21 % des copropriétés de Rosemont se sont vendues au-dessus du prix demandé d'origine, plus de deux fois la proportion observée sur l'ensemble de l'île. Selon l'APCIQ, elles s'y vendent en 41 jours, 5 de plus que l'an dernier, mais près d'un mois plus vite que la moyenne de l'île. Le prix médian, à 563 200 $, est stable.
Pourquoi Rosemont résiste
L'indice CUA mesure le rapport de force. Il ne dit pas pourquoi. Sur le terrain, je vois trois raisons.
D'abord, des acheteurs qui choisissent un quartier, pas un placement. Je pense que la demande à Rosemont vient surtout de gens qui veulent y vivre : de jeunes couples et des familles qui choisissent le quartier pour ses parcs, ses écoles et ses ruelles. Ils comparent un mode de vie plus qu'un rendement, et ils reportent moins facilement leur projet quand le marché ralentit.
Ensuite, la copropriété comme porte d'entrée. À mon avis, pour beaucoup de familles, une grande copropriété est la façon la plus accessible de s'installer à Rosemont. Quand un plex ou une maison du secteur dépasse le budget, le condo devient le billet d'entrée dans le quartier, et ça soutient la demande.
Enfin, un décalage plutôt qu'une immunité. Je pense aussi que Rosemont n'est peut-être pas à l'abri, mais simplement en retard. Un quartier qui reste attractif met souvent plus de temps à sentir le poids d'une offre qui s'accumule.
Est-ce soutenable ?
Rosemont tient, mais trois signaux m'invitent à la prudence.
Les deux premiers viennent de l'indice lui-même. La part des ventes conclues nettement sous le prix demandé d'origine est passée de 20 % à 25 % : une copropriété sur quatre se vend maintenant à moins de 95 % de ce prix. Et les ventes au-dessus du prix demandé d'origine reculent, de 27 % à 21 %. Les surenchères existent encore, mais elles se font plus rares.
Le troisième, c'est l'offre. Selon l'APCIQ, les inscriptions en vigueur ont bondi de 39 % à Rosemont, près de trois fois plus vite que sur l'île, pendant que les ventes reculaient de 17 %. Les acheteurs ont donc beaucoup plus de choix qu'il y a un an.
Pour l'instant, ces mouvements restent dans la marge de variation de l'indice : Rosemont résiste. Mais ils vont tous dans la même direction. Pour combien de temps ? Ce sont les prochaines lectures de l'indice CUA qui le diront, et je referai le point dans une prochaine édition.
Ce que ça veut dire pour vous
Si vous cherchez une copropriété à Rosemont, ne vous fiez pas à l'ambiance du reste de l'île. Le quartier reste recherché : plus d'une vente sur cinq s'y conclut encore au-dessus du prix demandé d'origine. Mais l'offre s'élargit, et vous avez plus de choix qu'il y a un an. Prenez le temps de comparer, appuyez votre offre sur des ventes récentes du secteur, et soyez prêts à agir vite pour la propriété qui correspond vraiment à votre vie de famille.
Si vous pensez vendre votre copropriété à Rosemont, vous partez encore d'une position favorable. Mais votre propriété sera comparée à beaucoup plus d'options qu'il y a un an. Un prix juste dès le départ compte plus que jamais : sur l'ensemble de l'île, plus d'une inscription sur deux qui a pris fin cet été a expiré sans vente. Et si votre projet de vie fixe le calendrier, c'est lui qui doit guider la décision, pas les manchettes.
Méthode et sources
Le calcul complet est expliqué sur la page de méthodologie, et les résultats à jour se trouvent sur la page de l'indice CUA.
Les délais de vente, les ventes, les inscriptions en vigueur et le prix médian proviennent des statistiques du 3e trimestre 2026 de l'APCIQ et du baromètre de la RMR de Montréal.
Parlons de votre projet
Vous pensez acheter ou vendre une copropriété à Rosemont, ou ailleurs sur l'île ? Parlons-en, simplement. On regarde ensemble ce que les chiffres disent de votre secteur, et surtout ce que ça change pour votre projet de famille. Sans aucune pression, et à votre rythme.
