Quand on parle du marché immobilier, on parle souvent d’arrondissements. Pourtant, personne n’achète « dans Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension ». On achète une copropriété près du parc Jarry, ou un duplex sur une rue de Saint-Michel. Cet automne, ces deux achats ne se sont pas faits dans le même marché, et l’écart est frappant.
La copropriété de Villeray a changé de camp
L’indice CUA mesure qui a le pouvoir de négocier, en comparant le prix de vente au prix demandé d’origine. Sous 40, les acheteurs mènent ; à partir de 60, ce sont les vendeurs.
D’août à octobre 2025, la copropriété de Villeray affichait un indice de 69 : un marché de vendeurs. Un an plus tard, il est tombé à 36, du côté des acheteurs. Il y a un an, une copropriété sur quatre se vendait au-dessus du prix demandé. Cet automne, c’est une sur seize, alors que quatre sur dix se sont vendues à moins de 95 % du prix demandé. En un an, Villeray a perdu 33 points, contre une dizaine pour l’ensemble de l’île.
Ce n’est pas l’offre qui a bougé : le nombre de nouvelles inscriptions est resté le même. Ce sont les acheteurs qui se sont faits plus rares.
Le plex de Villeray tient bon
À quelques rues de là, le portrait est tout autre. Le plex de Villeray reste un marché de vendeurs nettement avantagés : 84 l’an dernier, 80 cet automne. La moitié des plex vendus ont trouvé preneur au-dessus du prix demandé. Sur l’île, l’indice du plex a pourtant reculé de 16 points en un an. Villeray fait exception.
Le plex de Saint-Michel prend le chemin inverse
Dans le même arrondissement, le plex de Saint-Michel vit l’automne opposé. Les nouvelles inscriptions ont bondi de 43 % en un an, et les ventes ont reculé. La pression, soit le nombre de ventes pour 100 nouvelles inscriptions, est passée de 73 % à 33 %. L’indice de négociation est tombé de 63 à 37, et plus de la moitié des plex se sont vendus à moins de 95 % du prix demandé.
Je reste prudent sur ce dernier chiffre : avec 21 ventes, l’écart est grand, mais il reste à confirmer. L’offre, elle, ne laisse aucun doute.
Quant à Parc-Extension, il s’y est vendu trop peu de propriétés cet automne pour une lecture fiable. Je préfère le dire que l’inventer.
Pourquoi lire le quartier, et pas l’arrondissement
Une moyenne d’arrondissement aurait mélangé ces trois histoires et n’en aurait raconté aucune. L’indice CUA se lit par quartier et par type de propriété parce que c’est à cette échelle que vous achetez ou vendez. Il compte chaque vente, pas un échantillon. Il ne publie rien sous 10 ventes, et il n’indique un changement que lorsque l’écart dépasse la marge normale de variation.
Ce que ça change pour une famille
Pour une famille qui veut acheter un plex pour y habiter et louer l’autre logement, ces deux quartiers voisins n’offrent pas le même terrain. À Villeray, un plex s’est vendu autour de 1,1 M$ cet automne, et il faut souvent payer le prix demandé, ou plus. À Saint-Michel, autour de 740 000 $, avec une marge de négociation réelle et plus de choix. Ce n’est pas seulement une question de budget : c’est une question de rapport de force, et il se prépare différemment d’une rue à l’autre.
Pour la copropriété de Villeray, le temps joue désormais en faveur de l’acheteur. Pour le vendeur, le prix d’affichage compte plus qu’il y a un an.
Ma prévision. Le plex de Villeray résiste, mais ses ventes ralentissent : la pression est passée de 46 % à 37 % en un an. Dans mes données, la pression annonce souvent la négociation quelques mois à l’avance. Je prévois que l’indice du plex de Villeray passera sous 70 d’ici le printemps 2027 (lecture de février à avril 2027). J’en ferai le bilan ici même, que j’aie raison ou non.
L’indice CUA est mis à jour chaque mois. Méthodologie complète : construireunavenir.com/indice-cua-methodologie
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Sources : indice CUA, calculs Construire un Avenir à partir des ventes conclues (Centris, Matrix), quartiers Villeray et Saint-Michel, août à octobre 2025 et 2026 ; copropriétés divises seulement ; plex de 2 à 4 logements. Pression : module Statistiques de Matrix. Île de Montréal : indice CUA du troisième trimestre.
