Méthodologie de l'indice CUA
Version 1.9, 1er novembre 2026
En bref
L'indice Construire un Avenir (CUA) mesure, chaque mois, qui a le pouvoir de négocier sur le marché résidentiel de l'île de Montréal. Il ne mesure pas l'évolution des prix ni la valeur d'une propriété précise.
Pour chaque type de propriété, trois informations sont publiées ensemble.
L'indice CUA, sur 100, situe le rapport de force entre deux marchés connus : celui de 2015, favorable aux acheteurs, vaut 25, et celui de 2021, marché de surenchères, vaut 75.
La pression compare le nombre de ventes au nombre de propriétés mises en vente. Elle se lit selon la norme de l'Association canadienne de l'immeuble.
Les expirations donnent la part des inscriptions qui ont pris fin sans vente, comparée à la même période l'an dernier.
Les trois se lisent ensemble. L'indice dit qui cède sur le prix, la pression dit combien de propriétés trouvent preneur, et les expirations disent combien de vendeurs repartent sans avoir vendu.
Comment lire une carte : le chiffre en grand est l'indice CUA. Une flèche ↑ ou ↓ l'accompagne seulement si le changement en un an dépasse la marge du hasard. Le palier, juste dessous, dit en mots qui a la main. La petite ligne donne la pression et les expirations, avec l'écart en points par rapport à la même période l'an dernier, par exemple « Pression 38 % · Expirations 51 % (+10 pts) ».
Les données
L’indice porte sur toutes les ventes de l’île de Montréal inscrites au système Matrix de Centris, auquel les courtiers immobiliers ont accès, tirées chaque mois. Ce n’est pas un sondage : chaque vente inscrite est comptée, après le nettoyage décrit plus bas. Les ventes conclues hors Centris, par exemple entre particuliers, n’y figurent pas.
Trois types sont analysés séparément : les unifamiliales, les copropriétés divises et les plex de 2 à 4 logements. Ils ne sont jamais additionnés, parce qu'un condo, une maison et un plex se négocient différemment et n'évoluent pas au même rythme. En octobre 2021, le solde de négociation atteignait +22 pour les unifamiliales, mais +7 pour les condos et +9 pour les plex.
Pour chaque vente, trois renseignements servent au calcul : le secteur, le prix de vente et le prix demandé d'origine. La pression et les expirations viennent du même système : le module Statistiques pour l'île, mois par mois depuis janvier 2017, et les listes des nouvelles inscriptions et des inscriptions expirées pour les secteurs.
Les résultats sont publiés uniquement sous forme agrégée : aucune adresse, aucun numéro d'inscription, et jamais le prix obtenu pour une propriété identifiable.
Le nettoyage
L'indice porte sur la revente. Chaque vente passe trois filtres avant d'être comptée, et l'on vérifie qu'aucune vente n'est comptée deux fois. En pratique, ces filtres écartent environ 3 ventes sur 100.
| Règle | Raison |
|---|---|
| Exclure les constructions neuves vendues « + TPS/TVQ » | Le marché du neuf se négocie autrement : ses prix ne sont pas comparables |
| Exclure les ventes sans prix demandé d'origine | Le calcul est impossible |
| Exclure les ventes conclues sous 50 % ou au-dessus de 150 % du prix d'origine | Erreurs de saisie, par exemple un prix d'origine de 30 900 $ pour une vente à 300 000 $ |
Le solde de négociation
Le solde compte les ventes au lieu de faire une moyenne : c'est la part des ventes conclues au-dessus du prix demandé d'origine, moins la part des ventes conclues à plus de 5 % sous ce prix.
Pour chaque vente, on divise le prix de vente par le prix demandé d'origine, puis on la classe dans une des quatre catégories.
| Catégorie | Prix de vente par rapport au prix d'origine |
|---|---|
| Au-dessus du prix | Plus de 100 % |
| Au prix | Exactement 100 % |
| Légèrement sous | De 95 % (inclus) à 100 % (exclu) |
| Nettement sous | Moins de 95 % |
Solde = 100 × (ventes au-dessus du prix − ventes nettement sous le prix) ÷ toutes les ventes retenues
Le solde va de −100 à +100. Les ventes de la période sont additionnées avant le calcul : on ne fait jamais la moyenne de plusieurs soldes mensuels, pour qu'un mois chargé pèse plus qu'un mois tranquille.
Pourquoi le prix d'origine : il capte les deux façons dont un vendeur cède, la baisse de prix avant les offres et la négociation pendant les offres.
Pourquoi compter plutôt que faire une moyenne : le prix obtenu en moyenne bouge peu. Pour les unifamiliales, il passe de 93,0 % du prix d'origine en septembre 2015 à 99,3 % en septembre 2021, puis à 95,5 % en septembre 2026. Pendant ce temps, la part des ventes au-dessus du prix passe de 6 % à 41 %, puis à 16 %.
Pourquoi 95 % : le seuil a été testé contre 97 % et 90 %. Celui de 97 % donne un résultat équivalent, celui de 90 % sépare moins bien les marchés, et celui de 95 % garde quatre catégories lisibles.
Un solde négatif est la norme : au Québec, la majorité des ventes se concluent sous le prix d'origine, même en marché normal. Le zéro ne veut donc pas dire « équilibre », d'où l'indice CUA sur 100.
L'indice CUA sur 100
L'indice place le solde sur une règle de 0 à 100 propre à chaque type, où le marché de 2015 vaut 25 et celui de 2021 vaut 75. Plus il est élevé, plus les vendeurs ont la main.
Indice CUA = 25 + 50 × (S − R2015) ÷ (R2021 − R2015)
S est le solde de la période, et R2015 et R2021 sont les repères du type. Cette formule s'applique entre 25 et 75.
Au-delà de 25 et de 75, l'échelle se resserre : chaque point de solde supplémentaire compte un peu moins, de sorte que l'indice s'approche de 0 et de 100 sans jamais les atteindre. Un indice de 0 ou de 100 se lirait comme un absolu, l'absence totale de pouvoir de négociation d'un côté, ce qu'aucun marché n'atteint. Selon le type, l'indice reste entre 4 et 99. Sous 25, il vaut 25 × e^(z + 1), et au-dessus de 75, 100 − 25 × e^(1 − z), où z = (2S − R2015 − R2021) ÷ (R2021 − R2015). La règle ne fait aucun saut : la pente est la même de part et d'autre de 25 et de 75.
Les repères : pour chaque type, la moyenne des soldes de mars, juin, septembre et décembre sur l'île, avec un poids égal par saison, pour que les repères ne dépendent pas d'une saison.
| Type | Repère 2015 (= 25) | Repère 2021 (= 75) | 1 point d'indice, entre 25 et 75 |
|---|---|---|---|
| Unifamiliales | −52,8 | +22,3 | 1,5 point de solde |
| Copropriétés | −49,1 | +11,7 | 1,2 point de solde |
| Plex de 2 à 4 logements | −50,1 | +7,8 | 1,2 point de solde |
Comment le lire : 50 est le point milieu entre 2015 et 2021, pas l'équilibre. L'équilibre au sens de l'industrie est donné par la pression. Sous 25, le marché est plus favorable aux acheteurs qu'en 2015 ; au-dessus de 75, il est plus chaud qu'en 2021. Par exemple, décembre 2015 donne 21 pour les unifamiliales, et mars 2021 donne 81.
Pourquoi 25 et 75 plutôt que 0 et 100 : avec 0 et 100, des mois de référence sortaient déjà de l'échelle (−8 en décembre 2015, 113 en mars 2021). La marge garde de la place pour des marchés plus extrêmes que nos deux repères.
Pourquoi 2015 comme borne basse : septembre 2009, juste après la récession, et septembre 2014 donnent le même niveau que septembre 2015 pour les trois types, entre 22 et 30, avec des écarts dans la marge du hasard. 2015 représente donc un plancher que Montréal a touché au moins trois fois.
Les paliers : chaque indice est accompagné d'un palier qui dit, en mots, qui a la main. Le palier se lit sur l'indice arrondi à l'unité.
| Indice CUA | Palier |
|---|---|
| 0 à 19 | Acheteurs nettement avantagés |
| 20 à 39 | Acheteurs avantagés |
| 40 à 59 | Rapport de force partagé |
| 60 à 79 | Vendeurs avantagés |
| 80 à 100 | Vendeurs nettement avantagés |
Pourquoi ces seuils : ils concordent avec la pression en 2021 et, pour les maisons et les condos, en 2023. Le mot « équilibré » est évité à dessein, pour ne pas faire concurrence à la pression, qui définit l'équilibre. La concordance n'est toutefois pas garantie : en 2018, la pression était aussi élevée qu'en 2021 alors que l'indice restait dans le rapport de force partagé (voir les repères historiques).
La pression
La pression donne le repère absolu que l'indice n'a pas : elle compare le nombre de ventes au nombre de propriétés mises en vente, et se lit selon la norme de l'Association canadienne de l'immeuble (ACI).
Pression = 100 × ventes ÷ nouvelles inscriptions, sur le trimestre
| Pression | Lecture selon la norme |
|---|---|
| Moins de 45 % | Marché favorable aux acheteurs |
| De 45 % à 65 % | Marché équilibré |
| Plus de 65 % | Marché favorable aux vendeurs |
Toujours sur un trimestre : les mises en vente et les ventes n'ont pas le même calendrier. Les vendeurs mettent en vente surtout au printemps et à la rentrée, presque jamais en décembre, alors qu'une vente de décembre vient souvent d'une offre de novembre. Pour les unifamiliales en 2025, la pression d'un seul mois va de 43 % en janvier à 120 % en décembre, sans que le marché ait changé. Le trimestre lisse ces écarts.
Pourquoi la norme de l'ACI : elle définit les deux côtés du marché, acheteurs (sous 45 %) et vendeurs (au-dessus de 65 %), et pas seulement l'équilibre. L'ACI la tire de la moyenne nationale à long terme, environ 55 %, plus ou moins un écart type, sur des données mensuelles désaisonnalisées. L'indice CUA l'applique à l'île et à chaque secteur sur un trimestre, sans désaisonnaliser : c'est une adaptation propre à l'indice.
Les expirations
Les expirations couvrent l'angle mort de l'indice. L'indice ne compte que les ventes conclues, alors qu'un vendeur qui refuse de baisser son prix finit souvent par voir son inscription expirer.
Expirations = 100 × inscriptions expirées ÷ (ventes + inscriptions expirées), sur le trimestre
Autrement dit : sur 100 inscriptions qui ont pris fin pendant la période, combien se sont terminées sans vente.
Lecture : toujours sur un trimestre, comparé au même trimestre l'an dernier. Beaucoup de contrats prennent fin en janvier et en juillet, ce qui fait bondir les expirations ces mois-là. Il n'existe pas de norme comme pour la pression : le chiffre se lit par rapport à l'historique de son type. Plus il est élevé, plus les acheteurs ont la main.
Limites : une inscription expirée peut être réinscrite sous un nouveau numéro, ce qui gonfle à la fois les expirations et les nouvelles inscriptions. Les expirations reflètent aussi en partie des contrats signés trois à six mois plus tôt. Elles ne sont jamais intégrées au calcul de l'indice.
Contrôle par le délai de vente : la même source donne le délai moyen sur le marché. Il n'est pas publié sur la carte, mais il sert à vérifier chaque lecture.
Les secteurs
L'île se lit chaque mois. Les secteurs se lisent aussi chaque mois, mais le trimestre donne leur lecture la plus solide.
Les secteurs sont les 34 territoires de Centris sur l'île : les 19 arrondissements de Montréal et les 15 villes liées. La grille couvre toujours l'île au complet, pas seulement quelques quartiers. Rosemont comprend La Petite-Patrie, et Villeray, Saint-Michel et Parc-Extension forment un seul territoire. Certains territoires regroupent deux quartiers, comme Côte-des-Neiges et Notre-Dame-de-Grâce, ou Verdun et L'Île-des-Sœurs : ils sont publiés tels quels.
Le seuil de 10 ventes : sous 10 ventes, rien n'est publié et la case affiche « moins de 10 ventes », ce qui protège aussi contre toute vente identifiable. À partir de 10 ventes, l'indice est publié avec son nombre de ventes. Il recense toutes les ventes Centris du secteur : avec 15 ventes, il décrit exactement ce qui s'est vendu. La prudence porte sur la tendance, expliquée plus bas. De 10 à 19 ventes, le secteur porte la mention « petit échantillon » : l'indice décrit toujours exactement ce qui s'est vendu, mais il peut varier beaucoup d'un trimestre à l'autre.
Pression et expirations par secteur : elles sont calculées pour chaque secteur, sur le même territoire que l'indice, et se lisent sur le trimestre, comme pour l'île.
La tendance et la marge du hasard
La tendance compare toujours à la même période de l'année précédente, et la flèche n'apparaît que si l'écart dépasse ce que le hasard peut expliquer.
La comparaison : le mois de l'île ou d'un secteur avec le même mois l'an dernier, et le trimestre d'un secteur avec le même trimestre l'an dernier. Les saisons s'annulent, et les deux périodes ne se chevauchent jamais.
La règle de la flèche : la marge du hasard est l’écart type du solde, estimé en rééchantillonnant ses ventes 2 000 fois. Ce n’est pas une erreur de sondage, puisque toutes les ventes inscrites sont comptées : elle indique de combien le solde aurait pu varier avec un autre lot de ventes conclues dans des conditions semblables. La flèche ↑ ou ↓ apparaît si l’écart entre les deux périodes dépasse deux fois la marge combinée des deux périodes, soit un seuil de confiance d’environ 95 %. Sinon, la carte n'affiche pas de flèche, et le commentaire parle d'un indice « sans changement net », ce qui veut dire « rien de concluant », pas « rien ne bouge ».
| Ventes dans chacune des deux périodes | Écart de solde nécessaire pour une flèche |
|---|---|
| Environ 15 | Environ 50 points |
| Environ 30 | Environ 35 points |
| Environ 100 | Environ 20 points |
| Environ 300 (île, un mois) | Environ 11 points |
| 1 000 et plus (île, un trimestre) | De 4 à 8 points |
Les niveaux gardent la saison : un hiver plus favorable aux acheteurs est vrai pour une famille qui achète en février, et l'indice le montre. C'est la flèche qui dit si le marché change vraiment, au-delà de la saison.
Le plex varie davantage d'un mois à l'autre : avec environ 200 ventes par mois, environ 4 points d'indice peuvent venir du hasard, contre 2 à 3 pour la maison et le condo. Pour le plex, la lecture trimestrielle est plus sûre.
Les repères historiques
Pour vérifier l'indice sur d'autres marchés que ses deux bornes, 2018, 2019 et 2023 ont été calculés avec la même méthode, sur les mois de mars, juin, septembre et décembre.
| Type | 2015 | 2018 | 2019 | 2021 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Unifamiliales | 25 | 44 | 46 | 75 | 41 |
| Copropriétés | 25 | 46 | 63 | 75 | 49 |
| Plex de 2 à 4 logements | 25 | 49 | 57 | 75 | 37 |
Indice CUA des mois de mars, juin, septembre et décembre. 2015 vaut 25 et 2021 vaut 75 par construction.
2018 : la pression des maisons et des condos égalait celle de 2021, mais l'indice restait dans le rapport de force partagé. Il se vendait autant de propriétés pour 100 mises en vente, mais elles restaient plus longtemps sur le marché (61 jours contre 38 pour les maisons, 83 contre 51 pour les condos), et les vendeurs cédaient encore sur le prix.
2019 : le condo a rattrapé son retard. Son indice passe de 46 à 63, en accord avec une pression encore plus forte. Les maisons (46) et les plex (57) restent dans le rapport de force partagé : pour ces deux types, 2021 a été un épisode à part, survenu avec la pandémie, plutôt que l'aboutissement d'une montée graduelle.
2023 : l'indice et la pression concordent pour les maisons et les condos. Le plex fait exception, avec un indice de 37, du côté des acheteurs, et une pression en zone d'équilibre : la hausse des taux a pesé sur le prix des immeubles à revenus plus que sur le nombre de ventes.
L'indice et la pression mesurent donc deux choses distinctes, le prix et le volume, et se lisent ensemble.
Les validations
Les tests réalisés sur plus de 50 000 ventes, pour les trois types et plusieurs années, montrent que la mesure distingue bien les marchés étudiés. Il s’agit de vérifications internes, pas d’une validation scientifique indépendante.
| Test | Résultat |
|---|---|
| Le solde sépare-t-il des marchés connus? | Unifamiliales de septembre 2015, 2021 et 2026 : −51, +14 et −25, dans le bon ordre, avec des écarts bien au-delà du hasard |
| Pourquoi le solde plutôt qu'une autre mesure? | La moyenne, la part au-dessus du prix et le solde séparent toutes 2015 et 2021, mais la part au-dessus plafonne près de zéro en marché acheteur. Le solde fonctionne des deux côtés |
| La mesure tient-elle pour les trois types? | Octobre 2015 et 2021 : unifamiliales −56 et +22, condos −55 et +7, plex −47 et +9 |
| Les données contiennent-elles toutes les ventes Centris? | Elles correspondent exactement aux totaux du module Statistiques, mois par mois, pour les trois types |
| Une même recherche redonne-t-elle les mêmes ventes? | Oui : septembre 2026, ressorti deux fois, donne les mêmes ventes |
| 2015 est-il vraiment un plancher? | Septembre 2009, 2014 et 2015 donnent le même niveau pour les trois types, dans la marge du hasard |
Les limites connues
L'indice décrit le marché, il ne le prédit pas. Il ne remplace pas non plus l'analyse d'une propriété précise : chaque maison, chaque condo et chaque plex se négocie selon son état, son emplacement et son prix demandé.
Réinscriptions : une propriété retirée puis réinscrite sous un nouveau numéro repart avec un nouveau prix d'origine. Certaines baisses de prix échappent donc au calcul, ce qui avantage légèrement les vendeurs dans le solde.
Repères sur quatre mois : chaque repère annuel repose sur mars, juin, septembre et décembre, pas sur l'année entière. En 2021, l'écart entre les saisons était grand : +32 en mars et +13 en décembre pour les unifamiliales.
Pression en hiver : un mois de décembre isolé dépasse souvent 100 % sans que le marché s'emballe. C'est pourquoi la pression se lit sur un trimestre.
Indice et pression peuvent diverger : en 2018, la pression égalait celle de 2021, mais l'indice restait dans le rapport de force partagé. Soit le prix réagit plus lentement que le volume, soit les habitudes d'affichage ont changé depuis 2020, avec plus de prix d'appel pour provoquer des offres multiples. Une conséquence : pour les maisons, le palier « vendeurs avantagés » correspond à un marché exceptionnel. En dehors de 2021, aucune période mesurée ne l'atteint.
Les mises à jour
L'indice est mis à jour au début de chaque mois, pour le mois qui vient de finir. Toute modification de la méthode est datée ici, avec ce qui a changé.
Version 1.9, 1er novembre 2026 : précisions sur les types de propriétés analysés et mise à jour des tableaux de référence.
Version 1.8, 31 octobre 2026 : au-delà des repères de 2015 et de 2021, l'échelle se resserre, et l'indice ne peut plus atteindre 0 ni 100 (auparavant borné à 0 et à 100). Les indices de l'île ne changent pas ; quelques secteurs aux résultats extrêmes bougent de quelques points. Les secteurs de 10 à 19 ventes portent désormais la mention « petit échantillon ».
Méthodologie préparée par Kevin Avgenikos, courtier immobilier résidentiel à Montréal. Une question sur la méthode ou sur votre secteur?